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管理に関するFAQ

専有部分のトラブル

漏水の原因が他人の過失だった場合は

私の区分所有する部屋の床下配管から漏水し、下階の部屋に被害を与えました。私の前の所有者が床の修理をした時、工事業者が誤って床下配管に傷をつけたことが原因でした。工事業者を訴えて修理費用を払わせようと思うのですが、管理組合からは保険を適用させるため、示談書を作成するように言われました。示談に応じることは私に非があると認めることとなるので納得できません。

 民法第七〇九条には「故意又は過失によって他人の権利又は法律上保護される利益を侵害した者」は、それによって生じた損害を負担しなければならないと規定されています。故意とは、自己の行為により第三者の権利を侵害することを知りながら、あえて行為に出る意志をいい、過失とは第三者の権利侵害の生ずることを認識すべきであったのに、これを認識せず行為をなしたという注意義務違反のことをいいます。
 問いのケースでは、前所有者の床の工事が原因であったことは知る由もなく、したがって過失はなく一般的不法行為責任は負いません。しかし、それでは被害者の救済が不十分となります。そこで、民法第七一七条第一項には、土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があったために損害が生じた場合、第一次的にはその占有者が、そして占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をなしたことを証明した時は、その所有者が賠償義務を負担するとあります(工作物責任)。この規定により、問いのケースでは占有者である現区分所有者が、他人の加害行為であるにもかかわらず賠償義務を負担することとなります。
 また、示談に応じるのは納得いかないとのことですが、この示談書は保険を適用させるのに手続上必要なもので、事実関係を明白にすればよいのです。この示談により社会的非難を受けたりといったことはありません。さらに保険会社は求償権という権利をもっています。この権利は、他人の加害行為による事故に保険金を支払う場合、保険会社はお金を払って泣き寝入りする訳ではなく、真に責任を負うべきものを訴え賠償を求めることができるというものです。問いのケースでは金額にもよりますが、保険会社より工事業者に賠償を求めることになると思われます。

編集/合人社計画研究所法務室 監修/桂・本田法律事務所 本田兆司弁護士
1996年4月掲載

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暴力団追放について

最近の暴力団発砲事件で、その対策として、規約を改正して暴力団や組員の締め出しをはかることができるなどと報道されていますが、規約をかえないと暴追はできないのでしょうか。

 規約のもとになっている区分所有法では、集会の決議によって専有部分の使用禁止や区分所有権の競売申立が認められ、賃借人に対しても賃借契約の解除を請求することができます。規約には、これに基づいた条文が必ずあるので、現有のもので暴追は可能です。
 「暴力団」とか「組員」と言っても法的な定義をもつ言葉ではないので、それらの購入、入居を拒むといったような規定の適用には実際には困難があります。住居内を組事務所にしているとか、出入りの際ボディチェックをしているとか、発砲に至らぬまでも、このような具体的に共同生活の安全をおびやかす現象がなければ、いずれにしても追放の法的処置は難しいかと思われます。
 ただし、法的効果はともかく、規約を改正することにより、住民の暴力追放の意思を示し、暴追の世論を盛り上げる精神的な意味はあると思われます。

編集/合人社計画研究所法務室 監修/桂・本田法律事務所 本田兆司弁護士
1990年3月掲載

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暴力団が入居した場合は

マンションに暴力団が入居しないようにするには、どんな措置をとったらよいでしょうか。また入居してしまった場合には、どうしたら退去させられるでしょうか。

 暴力団にとってマンションは第一に堅固な構造で、第二は居住者同志が干渉しないという秘匿制があり、第三に対立組織の攻撃に対し住民を楯にできるという利点があるので、格好の隠れ家になっています。
(1)入居前の予防策
 暴力団構成員の入居や区分所有権の取得、暴力団構成員に対する譲渡、賃貸などを禁止する明文を定めることが有効です。暴力団も入居に先立ち、事前に管理規約をチェックしてきちんとした管理をしているマンションは敬遠します。
(2)入居後の対処
 区分所有法第七節「義務違反者に対する措置」は、五七条一項で、区分所有者が共同の利益に反する行為をした場合、又はその行為をするおそれがある場合、他の区分所有者はその行為を停止し、またはその行為を予防するための必要な措置を執ることを請求できると定めています。具体的には、内容証明郵便でその行為の差止請求をするといったことです。
 他にも同条第二項で一般的な訴訟による差止請求、第五八条で専有部分の使用禁止請求、第五九条で区分所有権の競売請求、第六〇条で占有者に対する引渡請求が定められています。
 これらの請求を行う場合は、総会における議決が必要となりますが、差止請求訴訟の場合は区分所有者および議決権の各過半数の賛成で足りますが、第五八〜六〇条の訴訟の場合は四分の三以上の賛成が必要になりますので、注意してください。

編集/合人社計画研究所法務室 監修/桂・本田法律事務所 本田兆司弁護士
1995年1月掲載

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「共同の利益に反する行為」とは

「共同の利益に反する行為」とは、どんなものですか。

 区分所有法第六条に、「区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない」と規定しています。
 この「共同の利益に反する行為」とは、建物の保存に有害な行為、建物(敷地を含む)の適正な管理や使用に障害となる行為をさし、財産的な側面と共同生活に関する側面から見て、これらの利益を侵害する行為をいいます。
 これには、(1)換気装置を設置するために、建物外壁に開口部を設置するような、建物を不当に毀損(傷つけること)する行為、(2)建物内に重量物や危険物を運び込むなど、建物を不当に使用する行為、(3)平穏な住環境を破壊するニューサンス(一種の不法行為)が該当するとされています。
 事例としては、住居専用マンションをカラオケスナックに改造し騒音を発生させる行為や、組員がひんぱんに出入りする暴力団事務所として使用する行為はどちらも(2)と(3)に該当します。
 このような違反行為に対する対応策として、区分所有者はその違反行為の差し止め、場合によっては損害賠償を請求することもできます。
 また、管理組合はその違反行為の停止やその行為の結果の除去を請求したり、予防するための措置を取ることを請求できるほか、その違反行為が著しい場合には、総会の決議を得て、裁判で専有部分の使用禁止、競売の請求、占有者が賃借人である場合には、賃貸借契約の解除、専有部分の引渡しを請求することもできます。

編集/合人社計画研究所法務室 監修/桂・本田法律事務所 本田兆司弁護士
1998年8月掲載

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原因がはっきりしない漏水の対応は

天井から水漏れが発生しました。上の階の人は水はこぼしていないようで、どうやら上の階の床下の配管に原因があるようです。どうすればいいでしょう。

 不注意で水を漏らして階下に被害を与えた場合は、不法行為として本人が損害賠償の責任を負うことになりますが、問いの場合は設備配管(給水配管又は排水配管)の瑕疵(不完全なものの一種のこと)が原因と思われます。このような場合は、瑕疵の所在箇所によってその責任を負う者が異なります。
 一般的に床コンクリートと床板の間の部分にある設備配管は専有部分です。ただし、まれに水平配管が規約で共用部分となっている場合があります。すなわちこの規約では床スラブと床板との間の空間を共用部分と見ているわけです。
 一方パイプスペース内やコンクリートに埋設されている部分が共用部分になります。漏水箇所が専有部分であればその部屋の占有者又は区分所有者が、共用部分であれば管理組合がそれぞれ責任を持って修理することになります。

編集/合人社計画研究所法務室 監修/桂・本田法律事務所 本田兆司弁護士
1992年6月掲載

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