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管理に関するFAQ

マンションの基本的事項

管理組合結成のメリットは

昭和五八年の区分所有法改正前に分譲されたマンションで管理組合はありません。大がかりな修繕が必要な時期となって管理組合を結成したいと思っています。一部に今までどおり管理会社に全てを任せたいという意見もあるようですが、組合を結成すると住民の方々にどんなメリットがありますか。

 昭和五八年に区分所有法が改正となって、マンションの所有者全員はマンションとその敷地を管理する団体(管理組合)を構成することになりました。しかし古いマンションでは管理組合がないままで管理会社と個々の所有者が管理委託契約を結んでいるケースが時折みられます。
 管理会社に管理者として管理運営の全てを任せていると、マンションという共有財産を所有者自らの手で管理し、資産価値を高めていかなくてはならないとの意識が薄くなり、管理運営について協力が得られにくい結果となります。大規模な修繕や必要な管理費の改定等重大な案件の処理がスムーズに運ばないといった運営上の問題が起こりがちです。
 所有者全員が総会を開き、自分たちの代表である役員を選び理事会や総会での決定に協力していく、こういった民主的な組合活動を通じて共有財産の管理意識が育つものと期待されます。

編集/合人社計画研究所法務室 監修/桂・本田法律事務所 本田兆司弁護士
1991年12月掲載

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定期借地権付マンションとは

新聞で定期借地権付マンションについて書いてありましたが、一般の分譲マンションとは違うのでしょうか。

定期借地権付マンションは分譲マンションの一種で、区分所有者が持っている敷地利用権が通常の所有権ではなく借地権となっているものです。
 一般の分譲マンションとの違いですが、マンション取得後、地主への地代の支払いを要します。地主は土地の所有者で分譲業者の場合があります。次に、区分所有者は敷地の所有権を持たないため、固定資産税は不要です。また土地の調達に資本がいらないだけ、マンション取得価格が安くなるのが利点といえます。
(1)借地権には期限があります
 しかし、マンションの定期借地権には期限が五〇年以上の一般定期借地権と三〇年以上の建物譲渡特約付借地権の二つがあり、共に期限満了後は原則として地主へ土地の返還をしなければなりません。
 特に一般定期借地権の場合は更地にして土地を返還するのが基本となるため、購入者は建物の取り壊し準備金を負担します。
 それ故に建物が老朽化し、根本的な修繕や建替えの必要があっても借地権の期限の関係で放置してしまうという問題が生じる可能性があります。
(2)転売には地主の承諾が必要です
 ところで借地権付マンションの転売については、敷地利用権を専有部分と一括して売却することになりますが、多くの場合、敷地利用権が借地権となっていますので、転売の際には地主の承諾が必要です(ただし、特別の事由がない限り、地主は承諾するものとされています)。地代の滞納がある場合はその支払い債務を譲受人が引き受けるかを確認する必要があるでしょう。
このように定期借地権付マンションは借地上にマンションを建てているために、建物の処分に対して一般の分譲マンションより制約が多いので、購入の際には契約内容や管理規約をよく確認してください。

編集/合人社計画研究所法務室 監修/桂・本田法律事務所 本田兆司弁護士
1994年10月掲載

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中古マンション購入者も管理規約を守らなければならないか

中古マンションを購入し現在住んでいますが、既存の管理規約に納得できない点があります。自分の知らないところで作られた管理規約ですが、守らなければなりませんか。

 区分所有法では「規約及び集会の決議は、区分所有者の特定承継人(特定承継人には、普通の売買の買主、競売で取得した者や贈与を受けた者などが入ります)に対しても、その効力を生ずる」(第四六条)と規定されています。結局のところ、マンションの所有者となった以上は、内容を知っているか否かに関係なく、総会で有効に決議され制定された規約については、守らなければならないということになります(規約は、賃借人や社員寮として専有部分を使用している社員などにもその効力が及びます)。
 しかし、規約はある一定の手続きを経れば変更(または廃止)することができます。総会の議案として当該規約の変更(廃止)をあげ、区分所有者および議決権の各四分の三以上の賛成を得るなどの方法がありますので、どうしても納得できないのであれば、理事会や管理会社に相談してはいかがでしょうか。
 また、これからマンション購入を考えておられる方は、建物自体や立地条件などのハード面だけでなく、規約などの管理のようなソフト面もよく調べておく必要があります。特に規約には定めのない、日常の細かなことを定めた「使用細則」もしくは「使用規則」も重要です。区分所有法では、利害関係人(購入予定者も含む)には規約などの閲覧を認めていますので、仲介業者に依頼したり、直接管理組合に尋ねるなどして事前に閲覧しておくとよいでしょう。

編集/合人社計画研究所法務室 監修/桂・本田法律事務所 本田兆司弁護士
1998年10月掲載

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屋外駐車場や専用庭はだれのものか

マンションの屋外駐車場や専用庭はそれを使用している個人の財産ですか。

 通常のマンションでは、建物の敷地全体をマンションの所有者全員が共有しています。共有者間の持分の割合はマンション販売時にパンフレットなどに表示されている専有面積(壁心面積)の割合によるのが一般的です(区分所有法では、共用部分の割合は規約に別段の定めがない限り専有部分の内法面積の割合によるとの規定があります)。
 昭和五八年に改正された区分所有法によって、建物の敷地に関する権利は規約に別段の定めがある場合を除いて、専有部分と分離して処分(売買、贈与、担保設定など)することができなくなりました。マンションの屋外駐車場や専用庭はマンションの敷地全体が全員の共有財産であるとの前提に立った上で、特定の所有者に有償又は無償で専用で使用することを認めているものです。決して個人の財産ではありませんし、分割して自分のものにすることもできないのです。固定資産税も共有持分割合に応じて全員で負担しています。売買契約書に記載の敷地面積と共有持分割合を掛け合わせてみると、あなたの所有している持分に相当する面積が分かりますが、通常のマンションではほんの数坪しか相当せず、意外に少ないものです。

編集/合人社計画研究所法務室 監修/桂・本田法律事務所 本田兆司弁護士
1993年2月掲載

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エレベーター管理費用は一階所有者も払うのか

私が一階の部屋を所有しているマンションでは、管理費の中にエレベーターの保守管理費用が含まれています。通常エレベーターを利用しない一階の所有者であっても、管理費としてエレベーター保守管理費用を負担しなければならないのでしょうか。

 区分所有建物においては、各区分所有者の利害は必ずしも一致しませんし、共用部分の利用状況も各区分所有者ごとに異なっているのが通常です。しかしながら、共用部分によって各区分所有者が受ける利益の程度を管理費の額にすべて反映させることは不可能であり、また相当であるともいえません。区分所有法では、原則として各区分所有者の専有部分の床面積に応じて共用部分の管理費を負担することが定められていますが、これは管理費を決定する上での混乱を避ける意味でも合理的な方法だといえるでしょう。
 ご質問の場合について考えてみましょう。エレベーターの使用頻度を考えた場合、確かに一階部分の区分所有者は、上層階の所有者に比べてきわめて少ないことが予想されます。しかし、管理上の必要として、屋上に設置された高架水槽やTV受信施設(ともに共用物です)の保守のためにもエレベーターは利用されていることを考慮しなくてはなりません。
 皆さんが購入されたマンションの価格の原価を構成する主要なものは、土地費用と建築費用です。このうち、土地費用については、建物を高層にすることによって、低層の場合よりも個人の負担額を安く設定することが可能になっています。つまり、エレベーターによって現在のような高層マンションが成り立っているわけですから、エレベーターが一階の区分も含めて購入価格を下げる役割を果たしているといえるのです。
 これらの事情を考慮した上で、一般にマンションでは、エレベーターの保守管理費用を全員で負担するような管理費の設定がなされているのです。

編集/合人社計画研究所法務室 監修/桂・本田法律事務所 本田兆司弁護士
1997年3月掲載

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