編集部からのご回答

マンション管理

管理規約・使用細則の変更手続き

管理規約、使用細則の変更にはどのような手続きが必要でしょうか。

管理規約の変更は、総会の特別決議(区分所有者および議決権数の4分の3以上の賛成)が必要です。なお、変更内容が一部の区分所有者に特別な影響を及ぼす場合は、その区分所有者の承諾が必要となります。

また、使用細則の変更も総会の決議が必要となりますが、管理規約に別段の定めがなければ、普通決議(区分所有者および議決権数の各過半数の賛成)で変更することが可能です。普通決議に関しては、標準管理規約に従い、出席組合員の議決権の過半数の賛成で決する旨が規約で定められている場合があるため、管理規約にて議決要件を確認してみてください。

(2019年9月掲載)

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部屋の壁紙を自分で修繕してもよいか

マンションに住んでいます。部屋の壁紙を破いてしまったのですが、自分で修繕してもよいのでしょうか。

まず、マンション標準管理規約では、「天井、床及び壁は、躯体部分を除く部分を専有部分とする」と定められており(第7条2項)、これによると、壁紙は専有部分とみなされるため、壁紙の修繕はご自身で行う必要があります。ただし、マンション標準管理規約では「区分所有者は、その専有部分について、修繕、模様替え又は建物に定着する物件の取付け若しくは取替え(以下「修繕等」という)を行おうとするときは、あらかじめ、理事長にその旨を申請し、書面による承認を受けなければならない」とも定められており(第17条1項)、他の区分所有者、又は共用部分に影響を与える恐れがある修繕等を行う場合には、事前にその旨を理事長に申請し、書面による承認を受ける必要があることが定められています。

したがって、他の区分所有者や共用部分に影響を与える恐れのない修繕であれば、事前の申請等を行わずに、ご自身で修繕をされても問題ありませんが、修繕に際し、騒音や異臭等が生じ、他の区分所有者や共用部分に影響を及ぼす恐れがある場合には、事前にその旨を理事長に申請し、書面による承認を受ける必要があります。また、マンションによっては、防火の観点から壁紙を含め内装に対する制限が管理規約に定められている場合があるので、事前にお住まいのマンションの管理規約を確認することが望ましいでしょう。

(2019年7月掲載)

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賃貸マンションの更新料について

賃貸マンションで更新料を徴収するところがありますが、何のために必要なのでしょうか。

更新料は「賃料の補完または前払い、賃貸借契約を継続するための対価等の趣旨を含む、複合的な性質を有するもの」と解釈されています。つまり貸主と借主が合意し、更新料を設定した上で締結された賃貸借契約では、その契約を継続する際には支払義務が発生するということです。

更新料は、賃料の補完だけでなく損害部分の補完に充てられたりすることもあります。月々の賃料を安く設定することで借りやすくし、空室を減らすのが目的でもあるともいわれています。

地域差があり、更新料を徴収することが一般的な地域とそうでない地域があります。

(2019年5月掲載)

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