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| 長期修繕計画等で計画された大規模修繕工事。実施時期が近づくと住民の方々の意識も高まってくるのですが、いざ具体的な取り組みの話になると、何から手をつけてよいのかと頭をかかえる問題となっているようです。 今回は、マンションのビッグイベント「大規模修繕工事」がどのようにして発注まで到達するのかを検証してみましょう。 |
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■大規模修繕工事「成功の条件」 マンションの大規模修繕工事は住民、つまり管理組合の主導で行われるべきです。しかし、多くの管理組合では順番制で選出された役員の方々が中心となって取り組むため、何から手をつけたらよいのかと頭をかかえる問題となっているようです。 そこで大規模修繕工事を成功させるためのいろいろな点について準備編おおまかなポイントは説明しましたが、もう少し詳しく見ていきたいと思います。 ◆工事を成功させる条件としては １住民全員の参加意識の向上 ２早期の資金計画 ３工事監理会社の選定 ４施工業者の選定 の4点が挙げられます。 |
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| 1、住民全員の参加意識の向上 マンションの大規模修繕工事は管理組合の総会（臨時総会）で組合員および議決権の各過半数の決議が必要です。 また、修繕時期に資金が不足している場合は、借入金等の検討も必要となりますので住民全員の参加意識の向上が必要です。そして工事に入ると、日常生活をしながらの工事となるため、住民の方々の理解が得られなければ工事がスムーズに進みません。住民ひとり1人に、当事者であるという認識をもって頂くことが大切です。 |
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| 2、早期の資金計画 長期修繕計画によりスムーズに資金計画ができていればよいのですが、改修時期に資金不足となると借入金、工事の延期等の問題が生じます。また、資金不足のまま工事を進めた場合、当初の修繕計画通りにできないことになります 資金に余裕があるほど落ち着いて建物や設備の機能向上のための計画・工事ができるので、早期の資金計画をおすすめします。 3、工事監理会社（コンサルタント）の選定 専門家として修繕委員会や理事会と打合せを行い、工事監理を行うのがコンサルタント会社です。コンサルタント会社の業務には、 (1)建物の調査、診断 (2)調査報告書の作成 (3)改修設計書、仕様書の作成および工事の施工費用の算出 (4)工事の施工監理・打合せおよび検査等 (5)管理組合との定例打合せ・会議の出席 (6)施工業者発注に伴ういろいろなアドバイス 等があります。 それでは、どのような基準で選べばよいのでしょうか。 (1)改修工事についての技術力 (2)改修工事についての施工監理の実績 (3)常に中立の立場に立って誠実な対応ができるか 等を考慮して居住者の推薦する建築設計事務所や日ごろの管理を委託している管理会社等から見積書の提出を受け、面接等をして選定します。 |
表1
表2
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| 4、施工業者の選定 大規模修繕工事を成功させるための最も重要な条件として施工会社の選定があります。その選定基準として次のような事が考えられます。 (1)修繕工事の実績があるか 新築工事とはちがって修繕工事は居住者が生活している場で行われます。そのため、安全性の確保、プライバシーの保護、居住者の生活リズム等を考えて工事を進めなければいけません。修繕工事についてより多く実績が望まれます。 (2)総合技術力があるか 修繕工事は ・躯体の機能の回復 ・美観色の回復 ・住環境の向上 ・財産価値の維持向上 等の目的によって、コンサルタント会社、施工業者が一体となって工事を進めるため、当初の目的を達成するための総合的な技術力が必要です。 (3)アフターの対応ができるか 修繕工事が終わっても完全に終了というわけではありません。完了後のアフター保証期間の対応ができる会社がよいでしょう。 (4)健全な経営の会社か 修繕工事は新築工事とちがい短期間の施工となるため、安易に施工会社を選定しがちです。アフター保証期間が長期の場合がありますので、健全な経営の会社を選ぶために最低限注意しておくべき項目として、次のようなものがあります。 ・会社経歴書 ・資本金 ・建設業の種類 ・財務内容 ・完工高 |
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●狙われる一兆円 気をつけよう「非営利（？）団体」●
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計画的に貯めたお金は大規模修繕工事などで使われますが、発注などを巡るトラブルが少なくありません。 全国のマンション約400万戸の修繕積立金の合計額は1兆円。この使い道を決める管理組合の役員の方々は、十分な工事の知識を持っていないことが多いため、修繕を巡って居住者が対立したり、質の低い工事に高い費用を払わされる例が報告されています。 |
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非営利団体（ＮＰＯ等）を名乗り、あたかもボランティアとして、たくみに理事会を誘導してコンサルタントとして入ってくる組織もあります。これらは数々の経験談を披露して、一見、民主的に、透明に公正に業者を選定・入札するような動きをします。 しかし実体は、裏で建設業特有の談合組織を形成し、通常よりかなり高い金額を最低価格に設定して、順番に会員業者が落札します。そして上乗せされた資金は、表向きは無報酬とされている組織幹部の収入となります。 居住者にかなりの建築の専門の人がおられても容易に悪事を見抜けないのも事実で、そもそも建設業の工事単価が非常に不透明なためにこのような談合組織が発生する素地があるのです。 |
表3
最近100戸前後の入札・工事決定金額
表4：合人社計画研究所・コンサルタント情報による |
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では、防ぐ手だてはというと、表３にあるように |
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