何をどうわかりやすく説明されても、いろいろと難しい点があるのが“大規模修繕工事”。ましてや、多額の費用を要し、建物の根幹に関わる共用部分の工事をするわけですから、失敗は許されません。と言うよりも、絶対失敗なんてしたくない、と思うのが居住者の気持ちでしょう。これまで工事に入る前の基礎的な部分について見てきましたが、現在、大規模修繕工事真っ最中、もしくは検討中という管理組合もたくさんあるはず。そこで、ここでは“番外編”として大規模修繕工事に関するさまざまな疑問点をピックアップし、Q＆A方式で解説を行います。


A
　「建物診断」は鉄筋コンクリートなどの躯体構造、外壁、鉄部、屋上防水などの仕上げ、給排水などの設備の劣化状況を診断します。　
　診断の目的は�@雨漏りや赤水など突然のトラブルや不具合が発生した際、その原因を調べるため�A大規模修繕工事を想定し、建物のどの部分をどの程度直し、いつ工事を実施したら良いのかなど、工事の内容を把握するため�B長期修繕計画を作成するとき、工事費用と修繕積立金額の設定の参考とするため�C定期的に建物を観察・記録し、工事を計画する際のデータとするため、などがあります。
　費用は診断レベルによって差はありますが、100戸のマンションで戸当たり１万円前後が目安とされています。
　一方、「耐震診断」は地震のレベルによって建物が耐えられる基準を診断するものです。現在の「耐震基準」は昭和56年６月１日施行の「新耐震設計法」下で定められたものが一般的です。新耐震法が施行され、それ以前に建てられた建物は「旧耐震」と呼ばれ、現行の耐震基準には適合しなくなりました。
　国や地方自治体、民間の団体などでは独自の耐震基準を設け、耐震性能があるのかどうか、補強や補修をしなければならないかどうかの診断を実施しています。
　いくつかの自治体ではこの耐震診断に助成金を出す制度を設けていますが、マンションの管理組合では数百万円単位でかかる費用の問題から区分所有者の合意が得られず、診断を行った実績が少ないのが現状のようです。



A
　大規模修繕工事を行う際の問題点の多くは工事車両、騒音、ほこり、ゴミなどです。工事計画の段階から近隣へ小まめな報告をすることが望ましいでしょう。
　具体的な説明は工事業者と協力して行います。工事期間、作業時間、休日や深夜は作業を行わない、などできるだけ近隣に迷惑をかけないような工事仕様、安全性の確認などの情報を伝えるべきです。トラブルにならないよう、説明会の席上で約束事を決めると良いかもしれません。
　また、当事者であるマンション居住者の協力も当然、不可欠です。
　ベランダの片付けや必要に応じた住宅の要請など、できるだけ早い時期に広報しなければなりません。もちろん、危険な場所への立ち入り禁止や工程による作業の騒音が出る時間を事前に説明しておく必要があります。
　こうした近隣や居住者への対応は、実際に作業を行う業者が一番よく知っています。逆に、マンションの工事実績が多ければ、こうしたノウハウも兼ね備えていると考えられるので、業者選定の参考にしても良いかもしれません。



A
　マンションの外壁、特にタイルの落下は人身事故を招くことにもなります。通行人や居住者にけがを負わせたり、駐車場にある区分所有者の自動車が傷つけられた場合の責任は管理組合にあります。
　組合は危険な状態にある外壁を放置し、補修しなかったとして賠償責任を問われることになります。
　対策としてはもちろん、補修工事を行い危険性をなくすことが前提ではありますが、一方で施設賠償責任保険などに加入することが考えられます。
　この保険はマンションの施設の不備による事故に適用され、玄関のスロープが滑りやすい材質であったために居住者が転んでけがをした場合にも保険金が支払われたケースがあります。
　大規模修繕工事後に起きた事故であれば、管理組合が被害者に対して賠償するのとは別に、施工業者に対して責任を追及することができます。



A
　業者に資産があっても債務が超過してしまった場合、裁判所の手続きで破産宣告を受け、事実上の倒産となります。もし
▲施工する業者と居住者とのコミュニケーションは大切。そのためにも説明会は不可欠です
も、大規模修繕中にこのような事態が起こってしまったら、工事の継続、代金の清算はストップしてしまい、請負契約そのものが選任された破産管財人（主に弁護士）によって処理されることになります。
　管財人は請負契約を継続して工事を続行し、工事代金の支払いを受けた方が良いのか、契約を解除した方が良いのかを倒産業者の財産状態を中心に判断して決めます。請負契約の継続と判断された場合は倒産業者が工事を再び行ったり、下請けなどの第三者が一部または全部の工事をすることになりますが、解除となると管理組合では代わりの業者を探す必要があります。
　また、解除の場合には工事の進行状況に応じて過払代金を先取特権を持って返還請求することができます。ただし、倒産業者に対する債権を回収できるとは限りません。
　被害を最小限に抑えるには、事前の財務状況チェックや保証人の要求などが考えられます。建設業法では、請負代金の一部の前払いがされるときは、注文主は保証人を立てることを請求できると定めています。この場合、業者は債務不履行のケースでの損害金支払い、工事完成の保証人を立てなければなりません。



A
　中・高層建物であるマンションの大規模修繕工事では足場を設置しなければ正確な調査はできません。工事計画を立てるた
▲単独ではなかなか実施できない耐震補強。最近では大規模改修工事に組み入れるケースも……
めの調査で足場を設置し、完全な調査を行うことは、費用の面から見ても大きなマイナス要素といえるでしょう。
　そのため、見積もりや工事仕様の設計段階ではサンプリング調査を一般的に行っています。これは手の届く１階部分の外壁に生じているひび割れやクラックなどの劣化部分の数量を、上層部の不確定要素を参考に全体の数量を計算し、できるだけ見積もり内で工事が行われるようにするものです。
　ただ、高層になればなるほど、日光や雨・風の影響で予想以上に劣化していることが多く、やむを得ず追加工事が見積もり額を超えてしまう場合があるようです。
　このため、組合では業者が見積もり書を提出するときから追加工事を頭に入れておいた方が良いかもしれません。
　そして、契約時に追加工事による費用の支出分の取り決めなど、きちんと業者と話し合っておく必要があります。
　実際は見積もりを超える工事に対し実費清算とするのが通常のようですが、あらかじめ契約内容に取り入れることが望ましいと言えます。事後に起こるトラブルの回避には最初にルールを決めておくことが一番です。

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