●住宅にも必要「癒し」機能
　明治製菓ヘルス・バイオ研究所が女性の意識調査を行った。その調査によると、「体調がよくない」人が46.3％、健康対策は「栄養のバランス」（38.9％）、「サプリメント・健康食品」（37.1％）のほか、「睡眠」（31.5％）が3位、「入浴」（12.4％）が7位となった。住宅にも「癒し」機能が必要なようだ。

●マンション購入ブランド重視が約半数
　マイボイスコム（www.myvoice.co.jp）によるマンションブランドに関する調査で、分譲マンション購入検討時に売り主やブランドを重視する人が約半数の49％に上ることがわかった。

●東急パーキングシステムズ独禁法に違反の疑い
　公正取引委員会は8月29日までに、立体駐車場販売・保守大手の東急パーキングシステムズ（東京・目黒）の本社と東京、大阪の営業所など計数ヶ所を独占禁止法違反（不公正な取引方法）の疑いで立ち入り検査した。同社は、自社製の立体駐車場の保守管理を手掛ける他の保守会社への補修部品販売に際し、意図的に納入を遅らせたり、不当に販売価格を引き上げるなどして業務を不当に妨害した疑いが持たれている。

●「湾岸戦争」品川のマンション販売
　東京・港区のＪＲ品川駅近辺で、超高層マンションの販売合戦が本格化している。業界で「湾岸戦争」と呼ばれる激戦は、マンション販売の先行きを占うことになりそうだ。品川駅の東側から南側の品川区の天王洲地区では4棟が売り出されており、計画中の物件も4件ある。合わせると、同じ地区で5000戸近くの超高層マンションが今年から来年にかけて売り出される計算になり、供給過剰も懸念されている。

●マンションで消火器詐欺事件が頻発
　マンションを狙った消火器詐欺が、各地で頻発している。「消防署の指示で詰め替えが必要」などと管理員を欺き、消火器を持ち帰るのが手口。その際、契約書とは告げずに「点検作業終了確認のため」と偽って管理員に氏名と会社名をサインさせ、法外な金額を請求。「契約は成立しているので支払うまで持ち帰った消火器は返さない」などと、民事上のトラブルを装い、警察の捜査をかわしている。

●ワンルームマンションに高齢者用住戸義務付け　東京・新宿区が条例化
　新宿区はワンルームマンションに高齢者用住戸設置を義務付ける条例の制定を目指す。不慮の際の対応などを懸念され、部屋を借りにくい単身高齢者の住居確保が狙い。12月区議会に条例案を提出、来年４月の施行を目標にしている。

□マンション施工業者を装い詐欺
東京都足立区でマンションの施工業者を装い、防かびコーティング等の工事や商品を売りつける事件が発生している。
消費者としては、すぐには対応せず、マンション管理会社に問合わせて業者を確認して事故を防止するほか、たとえ大金ではなくても、被害届を出して、それ以上被害者が出ないように、協力して犯罪を防止したいものだ。
万一、不当な契約をした場合でも契約をした日から8日以内であればクーリングオフをして契約を解除できる。

□賃貸仲介業者を装った詐欺も多発
賃貸管理会社を詐称して、各住戸に「家賃の振込先を変更する」などと案内し、指定の口座に現金を振り込ませる詐欺事件が全国で多発している。
「管理会社が変わったので管理費の振り込み先が変更となった」などと記載された文書をマンションの郵便受けやドアのすき間にいれるのが手口。また、賃貸管理会社の社員を名乗り「契約更新が迫っている。引き続き入居するなら指定した入金先に振り込んでほしい」などと電話で要求するケースもあるという。

□中央三井信託銀行女性専用住宅ローン
　中央三井信託銀行は、女性専用の住宅ローン「エグゼリーナ」を16日より取り扱う。当初は、東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪・兵庫の1都1府4県で募集し、順次対象地域を広げる予定。この住宅ローンは、女性がマンションを購入する場合に限定、借り入れ時の年齢は20〜49才を対象とし、74才までに返済を終えることも条件としている。女性向けの特典のほか、貸出期間が10年以上で貸出金額が1000万円以上の利用者には、入院1日当り1000円（120日まで）を支払う医療保障保険の特約を無料でつける。

□賃貸住民に固資税閲覧権運用開始
　賃貸マンションやアパートの住民が住まいの固定資産税額を閲覧できる制度が法定化され、1日、奈良県内市町村役場で運用が始まった。
　また、従来の縦覧制度の範囲も拡充され、納税者は所有する土地と同一の市町村内にある土地の評価額を知ることができる。さらに、不服審査の申し出期間はこれまでの2倍の60日に延長される

□バブル経済期　マンション購入者買い換え困難
　東日本不動産流通機構が3月28日に「首都圏マンション買い換え難易度」を発表した。マンション購入者の資産デフレの状況を把握し、年収や貯蓄、住宅ローンの借り入れ条件などを加味した買い換え難易度を推計した結果、バブル経済期のマンション購入者を中心に資産デフレの影響から、買い換えが困難となっているとしている。資産デフレの状況を推計した売却損益額で、最も売却損が生じるのは、1990年購入者で2692万円、買い換え層で売却益を生じるのは、1986年以前（築16年以上）の購入者となっている。

□首都圏マンション「近く・広く・安く」
　不動産経済研究所（東京都新宿区）が発表した、首都圏マンションの最寄駅と東京駅からの所要時間の調査結果によると、所要時間が短縮しているにも関わらず、マンション価格は安く、専有面積は広くなっていることがわかった。2002年時点で最寄駅からマンションまでの所要時間は7.8分で、1990年調査から1.9分短縮し、東京駅からの所要時間も31.9分と1990年調査から8.0分短縮した。2002年の首都圏マンション1戸当りの平均価格は、4003万円で1990年調査から34.6％減と下落しているが、専有面積は、78.04平方メートルと1990年調査から19％増と拡大している。

□中古マンション価格8ヶ月連続上昇
　不動産情報サービスのアットホーム（東京都大田区）の調べで、2月の首都圏における中古マンション成約数が731件と前年同月比7.9％減少したことがわかった。1戸あたりの成約価格は、首都圏平均1892万円と前年同月比8ヶ月連続で上昇、東京23区では、1戸あたり2415万円で11ヶ月連続で上昇した。また、価格帯別にみると、1000万円未満が9ヶ月ぶりに減少したのに比べ、4000万円以上の高額物件は増加した。

□国土交通省　マンション建替えのマニュアル案を公開
　国土交通省は「マンション建替え円滑化法」（2002年12月施行）に基づき、マンションの管理組合や専門家の取り組みを支援するための「マンションの建替えに向けた合意形成に関するマニュアル」と「マンションの建替えか修繕かを判断するためのマニュアル」を作成・公開した。計画の初期から事業実施までの居住者の合意のとり方や、建物の老朽度の判定の仕方などをまとめたもの。
　マニュアルは、ホームページ上の報道発表資料中に全文掲載されている。

□シックハウス対策 環境ＪＩＳ制定・改正
　経済産業省は、建材に含まれる化学物質の一部によって吐き気などを招く「シックハウス症候群」対策として、原因化学物質の試験方法などを規定する日本工業規格（JIS）を制定・改正する。1月20日付でJIS　A1901（建築材料の揮発性有機化合物（VOC）、ホルムアルデヒド及び他のカルボニル化合物放散測定法―小形チャンバー法）を制定公示し、更に、3月20日には建築内装材、塗料、接着剤、断熱材など45の建材関連のJISについても、制定・改正公示する予定。これらのJISが整備されることによって、7月からの建築基準法改正によるシックハウス対策の実施がスムーズに行われ、更に促進されることが期待できる。

□大型マンション　首都圏に続々
　総戸数1000戸以上の「大型マンション」の分譲ラッシュが始まる。バブル崩壊後は年間1物件程度だったが、今年はすでに4物件の売り出しが首都圏で固まった。都心回帰の流れを受けて、工場跡地などの転用が加速している。

□首都圏の中古マンション　バブル後初の上昇
　首都圏の中古マンションの2002年の平均坪単価（売り希望価格）が前年と比べて0.5％上昇したことが不動産情報会社の東京カンテイ（東京・品川）の調査でわかった。上昇はバブル後初めてのこと。首都圏では新築マンションの建築ブームが続いており、中古市場に築年数の浅い優良物件が相次ぎ供給されていることが主因とみられている。

■10年ぶりに登場　10億円マンション
野村不動産とニチメンは１月末、東京都港区で「ザ・ハウス南麻布」を売り出す。セゾングループの接客施設「米荘閣」の跡地を利用したもので、地上10階建て、総戸数130戸。10億円を超えるのは最上階すべてを専有する1戸だ。広さは425平方メートルで通常のマンションの5〜6戸分。分譲価格は12億円超となる見通し。10億円を超える超高級マンションが登場するのは、約10年ぶり。

■競売制度を抜本見直し 政府・自民党が方針
政府・自民党は不良債権の処理を促すため、担保不動産の競売手続きを抜本的に見直す方針を固めた。
政府が検討に入ったのは、競売物件に不当に居座って立ち退き料などを迫る「占有屋」などが収益をあげる温床となっていた「短期賃貸借制度」の廃止。現在は抵当権が設定された後であっても、住宅などを3年以内の短期の間だけ借りる契約を結んでいれば、住宅競売後も残りの契約期間は住み続けることを特別に認めることになっている。
このほか、物件の内覧制度を導入する。落札価格の規制も緩和し弾力的な運用を可能にする。処分が滞っている塩漬け不動産の流動化を目指し、来年の通常国会に民法など関係法令の改正案を提出する。

■自由設計マンション普及へ 「未内装」で登記可能に
国土交通省は法務省との協議の結果、柱・梁・床などの構造体だけで構成するスケルトン状態の住戸と、内装・設備が完成した住戸が混在した共同住宅の建物表示登記を可能とする取り扱いを決めた。住まいの自由度を高めるため、内装と構造体を分離した工法で建築するスケルトン・インフィル（SI）住宅の開発・普及の環境を整えたもの。抵当権設定や建物担保融資が可能となることから、SI住宅の普及に弾みがつくものと同省ではみている。

■カギ破り防止新法 器具所持禁止へ
新手のカギ破りの手口が横行し、住居に侵入する犯罪が急増している。警察庁は2002年12月28日、こうした犯罪を封じ込めるための新たな法律案を次期通常国会に提出する方針を決めた。
2001年の1年間に警察が認知した侵入盗は約30万3700件で、5年間に約8万2000件増えた。最近では特殊な器具でカギをこじ開けるピッキングに加え、ドアにドリルで穴を開け、内側の回転式の錠を開けるサムターン回しなど、新しい手口による犯行が首都圏を中心に増えている。警察庁と全国の都道府県警は生活の拠点である住宅やマンションに入り込む侵入盗や侵入強盗の抑止を来年以降の最優先課題のひとつに位置づけている。新規立法はこの目玉となり、不正解錠に使う器具の所持を禁じる「不法携帯罪」の新設や防犯性の高い鍵を普及させるための枠組み作りが柱となる。

■20メートルを超す部分撤去命令　地裁判決景観利益を認定
高層マンションが景観を破壊しているとして、東京都国立市の住民らが建築主を訴えていた民事訴訟で、東京地裁は2002年12月18日、高さ20メートル（7階相当）を超える建物部分の撤去と、一部住民への損害賠償を命じる判決を下した。　
問題のマンションは、桜やイチョウが並ぶ「大学通り」に面している。この「大学通り」は1982年には都の「新東京100景」にも選ばれた美しい通り。当マンションには4つの棟があり、最も高い所は地上14階建て、高さ43メートル余。2000年1月、東京都が建築確認を行い、業者は即日着工したが、その3週間後、国立市が高さ制限20メートルを盛り込んだ地区計画をつくり、条例化したため、完成前から既存不適格建築物となっている。今回の判決は「条例施行時は着工中で、違法建築ではない」としながら、景観権の侵害を根拠に判断。宮岡章裁判長はこの地区について「住民が土地利用の犠牲を払いながら70年以上も良好な景観を保ってきた歴史がある」と指摘。「建築物は並木の高さを超えない範囲で」が守られてきた中で、突出したマンションは「住民の景観の利益を侵害」とした。今回の判決は各地の住民運動などにも影響しそうだ。

◆マンション管理士・管理業務主任者試験申込者数
　マンション管理士と管理業務主任者の資格試験申し込みが、9月30日に締め切られ、申込者の概算人数が、マンション管理士が60000人超、管理業務主任者が30000人超であることが分かった。
正確な受験者数は、マンション管理士の試験を行うマンション管理センター、管理業務主任者の試験を行う高層住宅管理業協会で、集計中。10月末には詳細事項を含め確定する予定となっている。
昨年の実績では、マンション管理士の合格者は7213人で合格率7.4％。管理業務主任者は、合格者33742人で合格率58.5％となっている。
　マンション管理士が12月8日（日）、管理業務主任者が12月1日（日）に試験が行われる。

◆分譲マンション供給天井打ち、減少傾向
　分譲マンションは、首都圏で見ると2000年に過去最高の95600戸の供給があり、それ以降は徐々に減少傾向にあるものの、昨年も90000戸近い供給があった。
不動産経済研究所のまとめでは、2002年1〜8月までの実績は首都圏で約56600戸、年間の見込みで前年比8.1％減の82000戸と見ており、供給過剰感が出ている。
最近の販売では、1、2期といった分割販売がより細かくなって、市場に出る戸数も調整されており、今後もこの傾向は続く模様。
　一方、需要を左右する税制。不動産取得税など流通課税の大幅軽減があれば、新築市場だけでなく、中古住宅市場の活性化にもつながる。住宅取得資金贈与の非課税枠拡大もポイント。


◆中野ソレイユ管理組合特別役職積立金の横領発覚
　東京都中野区にある97世帯で築30年の中野ソレイユ管理組合で、積立金を横領している住人がいることが明らかになった。この住人は、マンションの理事長を5年ほど引き受けた後、マンション住人や管理会社がマンション運営を知らないことを利用し、管理組合の上に1つの役職をつくり、管理組合を動かしてきた。この住人が役職についてから、27年もの間、マンション内に多くの工事が入り、その工事が終わるたび、この住人は海外旅行に行ったり、新車を購入したりしていたという。
　これを不審に思った住人がマンション管理の勉強をし、専門家を呼びマンション内でセミナーを行うことにより、不正が発覚。積立金を横領したことを認めることとなった。

●マンション管理士ネットで検索可
　国土交通省は、4月に誕生した新しい国家資格、マンション管理士約800人の氏名や経歴、連絡先などを都道府県ごとに登録し、インターネット上で検索できるサービスを始めた。マンションの管理組合などが管理士を探しやすくするとともに、マンションの適正管理を進めるのが狙い。
　マンション管理士は、区分所有者や管理組合からの長期修繕計画や建て替えの相談のほか、トラブル解決、建物設備の診断、管理組合の運営などの助言、指導を行う。マンション管理の適正化の推進に関する法律に基づいて、昨年末に初の試験が行われ、約7200人が合格し、今年4月に登録証が交付された。このうち、個人情報の開示に同意した約800人が国土交通省の公益法人、マンション管理センターに氏名や連絡先、学歴、自己紹介などを登録した。
検索は同センターのホームページ
www.mankan.or.jp/で。

●競売妨害の刑罰強化不良債権処理を政府が後押し
　政府は不動産競売など強制執行手続きへの妨害行為対策の一環として刑法改正作業に着手する。処罰の対象行為を拡大するとともに罰則を強化する。妨害行為の取り締まり強化で不良債権の処理を側面から支援する狙いがある。9月にも法制審議会に新たな部会を設置し具体案を詰め、来年の通常国会に改正案を提出する方針。

◆地銀、預金分散サービス100行連携ペイオフ対策
全国の地方銀行と第2地方銀行は、預金者が1行の窓口で複数の地銀に定期預金口座を開設できるサービスを来春に始める。今年4月の規制緩和で、銀行が他行の代理店となることが認められ、他行預金の受け入れや払戻業務ができるようになったため。
　ペイオフが解禁されたが、1行1000万円以内で分散すれば金融機関が破たんしても全額保護される。大手銀行や郵便貯金への預金流出を防ぐのが狙いで、100行近くが参加する見通し。

◆住宅リフォームトラブル無料相談窓口開設
　住宅リフォーム・紛争処理支援センター、住宅リフォーム推進協議会、住宅保証機構が連携し、「安心リフォーム推進キャンペーン」を展開している。無料電話相談窓口やホームページを開設し、住宅リフォームに関するトラブルを防止するとともに、消費者が安心してリフォーム工事を依頼できる市場環境設備の推進に力を入れている。
　担当者は「トラブルを回避するために、まず本当にリフォームが必要か冷静に考え、それでもトラブルなどに巻き込まれたら、遠慮なく相談してほしい」と語る。
　無料相談窓口は平日10時から17時。トラブルのほか、リフォームに関する様々な質問に対応してくれる。
電話03-3556-5147。
ホームページ
www.refonet.jp/anshin

◆東京都豊ワンルームマンション税　区長と区民が意見交換
　東京都豊島区は、区長と区民が直接意見交換する「ほっと・ホット区民集会」を開催した。同集会は、高野之夫区長就任以来2、3ヶ月ごとにおこなわれ今回で11回目になる。今回は区民や区内勤務者など約60人が参加し、区が法定外目的税として構想している「ワンルームマンション税」と「放置自転車等対策税」について意見交換をした。
　ワンルームマンション税については、参加者から「課税額の50万円分、手抜きなどが発生し劣悪なマンションができるのでは」「課税対策と並行して他の規制もしないと実効性がない」など活発な意見が出された。高野区長は「本日の意見を専門部会にきっちり伝えて反映させたい。どういう意見が1番いい解決方法になるのかじっくり考えていく」と話した。

◆マンション収益力　「銀座」が首都圏一位
　首都圏1496駅を調査の対象とした結果、最も高収益のマンション立地は銀座線・銀座駅であることが、不動産情報サービスの東京カンテイの調べでわかった。賃貸で運用すると、12年ほどで購入資金を回収できる。
　対照に最も収益力の低い立地は、都内でも高級住宅地で知られる山手線・目白駅となった。ブランド力があり、相対的に分譲価格が高くなっているのが原因。
　首都圏のマンションは「山手地区」と呼ばれる南西部の人気が高いが、東京カンテイでは、「収益力で分析すれば、都心部と北東部に有望物件が多い」としている。

◆シティサイエンス　コーポラティブマンションの管理会社を事前に選定
　コーポラティブマンション事業を手掛けるシティサイエンスは、民間としては最大規模の「コーポラティブハウス小泉駅前」(奈良県大和郡山市)を推進している。規模が通常の分譲マンション並みに大きいため、納得のいくマンションライフを実現するには入居後の管理システムが重要と判断。管理会社の選定や管理内容を事前に取り決めておくユニークな手法を導入することにした。
　具体的には入居者を複数のグループに分け、インタビューとフリーディスカッションで入居者の管理についての意見を抽出。それを同社がとりまとめ、組合総会にかけて管理内容を決定する。そのうえで、複数の管理会社からプレゼンテーションを受け、組合員の投票によって管理会社を選定するというもの。この方式だと管理組合の結成準備を竣工より前におこなうことができるため、入居後すぐに管理組合を機能させることもできるという。