■普通預金へ一斉シフト　ペイオフ解禁1ヶ月
預金の払戻保証額を制限するペイオフ解禁から、5月1日で1ヶ月が経過した。来年3月末まで全額保護措置が続く普通預金へのシフトが想像以上に進んだ。ペイオフ解禁の金融機関への影響は、普通預金に対する保護がなくなる来年4月以降に本格化しそうだ。

■積立火災保険契約伸びる
ペイオフ解禁を機に、分譲マンション向けの積立火災保険の契約が伸びている。保険の基本的な仕組みは各社、大きな変わりはないが、提示している利回り、補償範囲、保険期間の違いは確認が必要。例えば、東京海上火災保険は、共有部分の破損など広い範囲の補償がされている。安田火災海上保険は、水漏れや事故などを補償対象にするかどうかを、選択ができるようになっている。
注意点として、加入した損害保険会社が経営破たんした場合、積立金が全額保護されるわけではないため、保険会社の信用力のチェックが重要。また、契約名義人が理事長個人の場合、理事長個人の資産と区別するため、契約時に「契約名義人が代表者である」といったように管理組合との関係を明確にしておくことも大切となる。

■喫煙者の入居、お断りＮＹの高級アパート
ニューヨーク・マンハッタンの高級アパートの入居者組合がこのほど、喫煙者への分譲を禁止し、たばこを吸った新規入居者を立ち退かせる措置を取ることを決めた。
これは、入居者による組合方式のアパートとしては、嫌煙権が普及している米国でも初のケース。
入居者の大半は決定を歓迎しているが、一方で、市民団体などからは、自宅での喫煙を禁じる米連邦法やニューヨーク市の条例がなく、個人的な行動への規制であり、違法、違憲との指摘も出ている。

■「みずほ」トラブル管理組合にも影響
みずほ銀行、みずほコーポレート銀行で、大規模なシステム障害による口座トラブルが相次いでおり、同銀行と取引きしている管理組合、管理会社に少なからぬ影響が出ている。
管理会社にとって最も頭が痛いのが未収金対応。ある管理会社では前月分の管理費等が未納の場合、20日前後に2ヶ月分を請求しているが、引き落とされているかどうかが分からないため、むやみに請求が出せない。
管理会社によっては資金繰りの関係から、銀行が立て替えることについて交渉を進めているところもある。

■マンション規制　東京都江東区
（社）不動産協会は、東京都江東区が決定した「マンション等建設指導要綱」に対し、「突然の決定で受け入れがたい」と反対している。同指導要綱では、マンションの急増で公共施設が不足しているとして、開発企業に30戸以上のマンションについて1戸当たり、125万円の協力金を求めているほか、学校不足が深刻な5地区では新規着工を凍結するもの。協会では「昨年後半から1部事業について、事実上手続き停止の指導がなされている上に、一方的に負担金を徴収するとの方針は、はなはだ遺憾」と反発している。

■性能基準公表 国土交通省
国土交通省は、既存住宅向けの性能基準、表示項目をまとめ、近く公表する。これまで住宅品質確保促進法に基づく性能表示は新築住宅が対象だった。マンション等集合住宅については、共用部分の管理状況や維持状態についても基本情報として調査し、住宅金融公庫の融資基準を目安に修繕積立金の状況や規約等の情報を整理する。性能表示項目は、構造・バリアフリー対応等20項目で、新築住宅の29項目に比べ9項目減少している。

■マンション維持管理ガイドブック　住宅金融公庫
住宅金融公庫は「公庫マンション維持管理ガイドブック」を作成した。
ガイドブックは(1)敷地、建物、附属施設、及び共用部分の範囲(2)竣工後20年以内の外壁・屋根補修工事の実施(3)管理委託契約締結・更新の際の重要事項説明等、管理組合が適切な維持管理を行うためのチェック項目と解説で構成されている。このうちチェック項目は管理規約、長期修繕計画、法定点検等16で、公庫ではガイドブックを本・支店で無料配布するほか、公庫主催のセミナー等でも配布する。

■住宅金融公庫並み住宅ローン販売始まる
大手銀行が相次ぎ、個人を対象とした住宅金融公庫並みの貸し出し条件にした住宅ローンの販売を始めた。貸し出し条件は個人利用者にとって有利にはなっているが、住宅公庫金利に比べると依然として格差はあるため、政府は公庫廃止の際、その分を利子補給する案などを検討している。

■広島コーポラティブ住宅推進協会発足
広島コーポラティブ住宅推進協会が広島県で発足した。同協会は広島県を中心としたコーポラティブ住宅をＳ・Ｉ方式（スケルトン・インフィル）で環境共生型の良質な都市住宅作りを通して、住まいづくり啓蒙・啓発していくことを目指している。コーポラティブ住宅とは、家を建てたい人々が集まり、協同して建てられた集合住宅のこと。土地探しに始まり、企画、参加者の募集、竣工にいたるすべてのプロセスを住む人たちがおこなう。
本会の主旨に賛同される人はどなたでも入会することができる。
フォーラム開催のお知らせ
6月8日（土）テーマ「コーポ住宅の事例」
お問合せは082-541-3377まで。

◇区分所有法改正中間試案公表
法務省は、区分所有法改正案を、「中間試案」として公表した。試案は、(1)共用部分の変更(2)管理組合および管理者など(3)管理組合の法人化要件(4)建替え決議など5分野で改正意見を提示している。追って「補足説明」も公表される。　注目の建て替えについては「老朽化」、「損傷等」といった原因別に対応を提示しており、「老朽化」については、「建物新築から30年もしくは40年を経過したとき」との案を設けている。
また、一般的な大規模修繕は過半数決議、電子メールなどによる議決権行使も可能になりそうだ。

◇ネットで分譲マンション評価
不動産マーケティング情報をネットで無料公開しているアトラクターズ・ラボ（東京都千代田区）は、購入者サイドに立って分譲マンションを評価するホームページを立ち上げた。
評価項目は建物、立地、事業者の3分類。間取りや構造等の基本性能や、収納・水回りなどの生活性能、さらに共用設備、敷地、アクセス、利便性、管理会社など計20の小項目について、5点満点で評価している。
ホームページは、http://www.a-lab.co.jp

◇住宅金融公庫金利下げ2.7%に
4月５日から、住宅金融公庫が個人に住宅購入資金を融資する際の基準金利がこれまでよりも0.05%引き下げられ年2.7%になった。
長期金利の低下に伴うもので、基準金利が引き下げられるのは9ヶ月ぶり。

◇マンション火災 20人負傷
3月17日午前9時50分ごろ、横浜市中区のマンション「シャンボール伊勢佐木」の5階505号室から出火し全焼、5階から11階迄の階段など計約160�Fを焼いた。
通路には煙が充満、5階以上の住民は容易に避難できず、誤って転落し腰や足の骨を折って重傷、また煙を吸い込んだり、やけどをしたりして負傷者は20人に上った。

◇隣のビルにごみ投棄懲役刑判決
自宅のマンションから隣接するビルの屋上に約220�Lの生活ゴミを投棄したとして、廃棄物処理法違反の罪に問われた広島市東区、川内克人被告に対する判決公判が地裁であった。「継続的、大量にゴミを投棄しており、ビルが被った迷惑は大きい。」として懲役10ヶ月、執行猶予3年をいい渡した。
弁護側は「投棄したのは家庭ゴミで、罰金刑が相当」と主張していた。

◇住居の買い替え支援
戸建て住宅やマンション販売を手掛ける新日本建物は住宅を買い替える個人を対象に、不動産の証券化手法を活用して既存の住宅を買い取るサービスを4月上旬に始めた。買い取った後は顧客が転居するまで賃貸し、顧客には自社で開発した物件を売り込む。
マンションや戸建て住宅の市場は1次取得者向けの物件を中心に供給過多で売れ行きが鈍っている。また買い替えについては持ち家を処分できずに新居の契約を取り消す場合も多い。
新日本建物は新サービスにより顧客が持ち家を確実に売却できるため、買い替えを促す効果があると見ている。

◇長谷工と三行金融支援合意
中堅ゼネコンでマンション建築大手の長谷工コーポレーション(本店・東京都)は27日、債務の株式化による総額1500億円の金融支援を主要取引行の大和、中央三井信託、日本興業各銀行から受けることで合意したと発表した。1999年に計3546億円の債務免除を受けて以来2度目の金融支援となる。トップの経営責任についてはあいまいな姿勢を貫いている。

◇東京の一戸建て価格、ＮＹの3.8倍
(社)日本不動産鑑定協会の調べによると、2000年1月時点の『世界地価等調査』で、標準的な一戸建て住宅の価格は東京がニューヨークの3.8倍という結果になった。この調査は、2000年7月から2001年3月の間、18ヶ国32都市で、土地と建物一体の住宅価格・賃料を平均為替相場により換算したもの。
一方、マンション価格は、東京都三鷹市が3850万円(床面積70平米)で、シンガポール、香港、ニューヨーク、ロンドン、パリに次いで6位だった。

◇「マンション管理士団体」福岡で波紋
福岡県で設立された、マンション管理士の３団体が波紋を呼んでいる。
団体名はそれぞれ「九州マンション管理士協会」「福岡県マンション管理士協会」「福岡県マンション管理士業協会」。
福岡県で受験した管理士合格者からは「名称が紛らわしい」や「マンション管理の適正化とこの協同組合はどう関係あるのか」「受験者名簿の内容が流出している」などの疑問の声が出ている。
国土交通省マンション管理対策室の飯島正室長は「相談者から苦情を受けるような団体であれば淘汰されていくだろう」と静観している。

●マンション買い戻し訴訟一人の請求を棄却
名古屋市中区の民事再生中の住宅販売会社「一光住宅」からマンションを購入した同市の男性2人が、販売時に宣伝された”5年後、顧客が家を手放すときは、手数料を差し引いた購入価格で買い戻す“という「買い戻し特約」に従うよう主張し、同社にそれぞれ約3800万円の支払いを求める訴えをおこした。両者とも、一審では請求をほぼ認められた判決だったが、2月19日、名古屋高裁は、1人については、一審判決を支持したが、もう1人については立証が十分でないとして、一審を取り消し、請求を棄却した。

●大京に3000億円超支援
マンション分譲大手の大京が、有利子負債（約1兆円）の大幅圧縮や不採用部門の整理などを柱とする抜本的な再建策に踏み切ることが明らかになった。主力取引銀行のＵＦＪ銀行のほか二行は、再建のためには負債の削減を早期にさらに上積みする必要があるとみており、債権放棄と債務の株式化を組み合わせて、3000億円を超える金融支援を実施する方向で大京と調整し、3月中にとりまとめる。

●1000戸クラス分譲相次ぐ
　都心回帰傾向に減速感がでてきているといわれるが、首都圏では3月に入って1000戸規模の巨大マンションの販売が相次いでいる。
　中でも注目されるのが東京都江東区の「Ｗコンフォートタワーズ」、「ニュートンプレイス」、横浜市港北区の「グリーンサラウンドシティ」の三物件。共通点は「1000戸以上、専有面積100平方メートル、ベイエリア」購入者は30〜40才代が多いという。

●修繕積立金1000万円台最多
　国土交通省による、マンション修繕積立金の実態調査によると、積立金残高の平均は約2900万円（管理組合の平均戸数78戸）となっている。
残高の分布状況は最も多いのが1000万円〜2000万円で33％。以下、2000万円〜3000万円（24％）、3000万円〜4000万円（14％）と続くが、ペイオフ対策で頭を痛めそうな5000万円以上も14％を占めている。

●天然温泉備えたマンション
　設計から施工まで自社で手掛ける低価格マンションで成長しているリベレステの物件で、全334戸の柏市の「ベルドゥムール柏湯元温泉」では、敷地内に露天風呂やジャグジー、サウナを備えた温泉棟を設置。食事ができるコーナーもあり、大規模マンションでも住民同士が裸のつきあいをしている。

◆理事長だまし預金引き出し
東京地裁から破産宣告を受けた東海不動産管理の元管理部長、龍崎賢一被告（有印私文書偽造・同行使・詐欺罪で起訴済み）は、担当していたマンション管理組合理事長らをだまし、修繕積立金などを詐取していた。
理事長ら印鑑保管者をだまし、払い戻し伝票などに押印させ組合資産を詐取していたもので、複数の管理組合が同様の手口による被害に遭っているとみられる。被害総額は約7,000万円に達する見込み。

◆「預金とローン相殺」可能に
　金融機関破綻時、預金者が預金と住宅ローンなどの借入金を相殺できる「相殺規定」を国内全ての銀行、信用金庫、信用組合が3月末までに設定することが明らかになった。今年4月のペイオフ後、破綻した銀行に2,000万円の定期預金と1,500万円の住宅ローン残高がある場合、「相殺規定」により、預金のうち、1,000万円をローン返済すれば残りの1,000万円は全額保護される。預金のどの程度を返済に充てるかは預金者が選べる(ローンを全額返済に充てることも可)。金利の違う預金のある場合、金利の低い方を返済に充て、高い方を預金に残すことも可。

◆管理組合元副理事長改修費横領で逮捕
広島中央署は、広島市中区の松田龍興容疑者を業務上横領の疑いで逮捕した。
　調べによると広島市東区のマンション管理組合の副理事長だった松田容疑者は、1999年3月、マンションを代表して外壁の改修工事を約4,300万円で発注。その後減額交渉をし、返却分の800万円を容疑者が管理する銀行口座に振り込ませ、翌日に全額引出して着服した疑い。

◆マンションに古民家の和室を
　解体した古い民家の柱や違い棚などを利用してマンション内に昔の部屋を再現する―。
　こんな新しいリフォームの手法を建築廃材再利用に取組んでいる市民団体「エコ住宅リサイクルバンク･ヨコハマ」が提唱、この程神奈川県横須賀市のマンションに古民家の和室を再現した。
　室内は書院のガラス戸、鳳凰の彫物欄間が再生された。柱などはわざと洗わず年を経た雰囲気を出し、暖炉も移築した。一方では天井板などに防火上、不燃ボードを使用した。費用は民家の解体に500万円、マンション内の移築に350万円かかった。

◆ネットマンション工事普通決議でOK
　法務省は、マンションの各戸まで直接光ファイバーケーブルを引き込むＩＴ化工事について、区分所有法上の考え方を、同省のインターネットホームページで公開した。それによると、ＩＴ化工事は基本的に過半数決議で実施可能。区分所有法17条に規定される、共用部分の変更に当たるケースでも、費用を受益者だけで負担する場合は、普通決議で工事を実施できる、と結論付けている。
http://www.moj.go.jp/ MINJI/minji37.pdf

◆公庫へのローン返済失業時には軽減処置
　長引く不況で職を失う人が増えている。失業で収入が大幅に減ったとき住宅ローンが気がかりになるが、住宅金融公庫はその時の軽減処置を設けている。
適用の条件は、
(1)　勤め先の倒産などでローン返済が困難になった。
(2)　収入水準が一定条件以下
(3)　軽減処置により今後の返済を継続できる
の3つとなっている。
　申請は住宅金融公庫の支店か返済中の金融機関に相談を。

◆マンション建て替えに隣接地も利用
　法務省は老朽化したマンションの建て替えを促進するために、建て替えに必要な管理組合による決議を容易にする法改正の検討に入った。
　現行の区分所有法では新しい建物は古い建物と同じ使用目的を持ち、同じ敷地に建てなければならないが、この規定を削除。隣接地を買収し大規模マンションを建設したり、事務所用ビルに建て替えたりできるようにして選択肢を広げ、より快適な住環境を整えるとともにマンションの資産価値を高めるのが狙い。

◆管理組合理事長組合資金を横領
　大阪府警河内長野署は、管理組合の積立金など約1,500万円を横領したとして、前管理組合理事長の国生俊幸容疑者ほか2名を業務上横領の疑いで逮捕した。事件が発生したのは大阪府富田林市内・183戸のマンション。マンション管理会社保管の預金通帳を組合に返還させ、通帳コピーを改ざんし、居住者と管理会社をだまし続けた。
　国生容疑者は昨年1月、管理組合定期総会で立候補して理事長に選出されていた。

◆分譲マンション価格各社でばらつき
　分譲マンション価格について不動産マーケティング会社がまとめた分析結果によると、最大手の大京は相場の6.9％高、野村不動産 6.7％高と続く。ゴールドクレストは13％安とリクルートコスモスの5％安を大きく引き離している。

□建て替え円滑化法案の内容明らかに
　築30年を経過したマンションは2001年3月末時点で12万戸、2010年には93万戸に達するといわれている。
　国土交通省がこれら老朽化したマンションの建て替えを促すため検討していた建て替え円滑化法案の内容が明らかになった。その骨子は以下の通り。
・建て替え決議をした場合、入居者は都道府県知事の認可で法人格を持つ建て替え組合を設立できる
・組合にデベロッパーの参加を認める
・組合は建て替えに参加しない区分所有者から区分所有権を買い取ることができる
・老朽化の著しいマンションについて都道府県知事が建て替えを勧告できる制度を導入する
特に建て替えを決議した後に具体的にどのように手続きを進めていくかを具体的に示し、建て替えを進めやすい環境を整える。

□国立市高層マンション問題住民側が勝訴
　東京都国立市の「大学通り」で、高層マンション建設をめぐって建設を反対する周辺住民と業者側で対立が続いている問題で、東京地裁は東京都に対し、国立市建築物制限条例に定める高さ20メートルの制限を超えた建築物に対して「是正命令権限を行使しないことが違法であることを確認」する判決を下した。
　「駆け込み着工を安易に追認することは、法の公正かつ公平な適用を害することになる」と、条例公布施行前にマンションは着工していたとする東京都の主張を退けた。

□公庫廃止独立行政法人設置
　政府が閣議決定した「特殊法人等整理合理化計画」によると、住宅金融公庫について主な内容は、(1)証券化支援業務を行う独立行政法人を設置する、(2)公庫の既往の債権については、当該独立行政法人が引き継ぐことなどが明記された。
　他の政府系金融機関の方向性が一様に未定となる中で、住宅金融公庫については五年以内の廃止を含め今後の方向性が先行して示された。

□マンション管理士活用に向け研究会発足
　マンション管理士の第1回試験が昨年12月9日に行われたのを受け、国土交通省は「マンション管理士活用方策研究会」をスタートさせた。
　マンション管理士の利用促進、報酬体系、倫理規定、管理士団体の設立などについて地方自治体をはじめ関係団体へのヒアリングも行いながら検討する。

□震災マンション復旧に市が仲介
　阪神大震災で被災し、補修か建て替えかで入居者同士が対立している神戸市兵庫区のマンション「東山コーポ」の管理組合は、神戸市の仲介で復旧方針を検討することを決めた。原則住民自治の分譲マンション入居者間の紛争で市が仲介に入るのは極めて異例。
　管理組合は97年9月、建て替えを決議したが、補修を主張する住民が決議の無効を求めて提訴。神戸地裁が「建て替え派の住民が決議に必要な5分の4に達していなかった」と決議無効の判決を出し、再建問題は白紙に戻っていた。

□若年化進むマンション購入者
　リクルートが発表した昨年7〜9月の首都圏新築分譲マンション契約者調査の結果によると、契約者の世帯主の年齢は前年同期に比べて25歳から29歳の団塊ジュニアが16％で4ポイント増加、逆に40歳代が17％と4ポイント減少した。また平均年齢は36.5歳と1歳以上若くなった。

◆中国ファンド・ＭＭＦ相次いで元本割れ
　一部の運用会社が運用する中国ファンド・ＭＭＦが相次いで元本割れした。これらの商品はいずれも「公社債型」の商品で、元本保証はないものの、比較的安全性の高い商品として人気を集めていた。
元本割れしたのは、三洋投信の中国ファンド、日興アセットマネジメント、ＵＦＪパートナーズ投信など四社のＭＭＦ。
　昨今の金融情勢の中で、これらの商品の安全性には疑問の声もあがっていたが、不安が現実のものとなった。

◆「ポスト公庫」虎視眈々
　政府が住宅金融公庫の廃止を決めたことを受け、大手都市銀行など民間金融機関は、住宅ローン市場でのシェア拡大に虎視眈々としている。個人向けの住宅融資は、企業向け融資に比べて貸し倒れリスクが小さいため、金融機関にとっては安定収入が見込めるため。
　例えばみずほフィナンシャルグループの第一勧業銀行は、住宅金融公庫より低利の住宅ローンを都銀で初めて開発した。固定金利10年物の場合、金利は年2.45％と、（当初10年の固定金利が年2.6％）より0.15％安くなる。
　今後、地域金融機関、ノンバンクを巻き込んだ金利競争が一段と過熱しそうだ。

◆高層マンションの風害認める
　大阪府堺市内の住民が「自宅近くに高層マンションが建設された影響で、台風なみのビル風が吹くようになり、住めなくなった」としてマンション販売会社、建設会社、設計会社を相手取って総額約8800万円の損害賠償を求めた訴訟の判決が大阪地裁であった。
　判決では風環境の悪化を認め、「被害は受任限度を超え、住民は精神的苦痛を被った」として3社に対し、慰謝料など計420万を住民に支払うよう命じた。住民側弁護士によると、風害による精神的被害を認めた判決は初めて。

◆分譲主倒産で「基金」紛失
　東京に本社を構えていた管理会社慶築住宅サービスが破産宣告を受けた。親会社である慶築建設も同日、破産宣告を受けている。
　管理組合にも多額の被害がでており、大半は入居時に一括して支払われる「修繕基金」。入居後1年以上が経過した物件の中にも引渡しを受けていない管理組合があり、被害額は6000万円は下らないと見られる。

◆市の制度、79％が「知らない」
　千葉県千葉市は、今年6・7月に実施した市内分譲マンション管理組合向けのアンケート結果を発表した。同市の「千葉市分譲マンション改良工事利子補給制度」については、77.8％が知らないと回答、認知度は低かった。
　同制度は、住宅金融公庫の「マンション共用部分リフォームローン」を利用して改修工事を行う市内の管理組合に対し、融資残高の1％相当額を5年間に渡って補給するというもの。

◆トヨタ、首都圏でマンション建設
　トヨタ自動車は、分譲マンション事業で首都圏に進出すると発表した。2003年2月の完成予定で、東京都町田市に販売戸数177戸の分譲マンションを建設する。
　建設するマンションの名称は「セルシオヒルズすずかけ台」。トヨタが建設する分譲マンションは3棟目。
　隣接するトヨタ系の新車販売店で住民の自家用車のメンテナンスサービス優遇なども予定。今回の物件を足がかりに市場が大きい首都圏でマンション事業を本格展開したい考え。

◆マンション向け住宅性能評価1戸5万円前後
　住宅の性能を評価する新サービスがマンションを中心に普及し始めた。マンション分譲業者が国土交通省の指定機関から評価を受け耐震性などの性能を消費者に示すしくみ。頭痛などを引き起こすシックハウス診断も急成長している。
　料金は性能評価が1戸5万円前後、シックハウス診断が2ヶ所3万5千円からとなっている。