管理に関するFAQ
修繕工事
配水管取替工事に協力しない居住者がいる場合
理事をやっております。現在、管理組合では配水管の取り替えを計画しておりますが、協力していただけない居住者がおり、その部屋の工事ができない可能性があります。当マンションの配水設備は老朽化しており、一住戸が工事しない場合、配水管の破損などで他住戸へ迷惑をかけてしまうことも考えられますので、ぜひ工事をしたいのですが。
マンションの配水管は時間とともに劣化し、漏水事故が発生する恐れがあります。しかし管理組合で工事をしようとしても、配水管の枝管は専有部分とされており、管理組合だけで工事を進めるわけにはいきません。また、共用部分のみを新しく取り替えても老朽化した専有部分で漏水してしまうため、全世帯の一斉工事を行う必要があります。そこで標準管理規約第21条では「専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる」となっています。また標準管理規約第23条では、管理を行う者は、管理に必要な範囲で、他の者が管理する専有部分又は専用使用部分への立入り請求ができるとなっており、該当住戸は正当な理由がなければこれを拒否できないこととなっています。
当該管理組合で標準管理規約を採用していなくて、同様の規定がなくても、考え方は同じでしょう。しかしながら、重要なことは該当住戸に一斉工事の必要性を十分伝え、納得していただくように努めることです。そして、居住者が入居を拒否される理由や、入居されることができない事由を聞き取ることに努め、居住者が工事のために入居できる日や時間にできるだけの配慮をして、居住者の了解の下に入居させてもらえるように努めることが必要です。
それでも、居住者が入居を認められない理由や事由を説明されず、入居を拒否され、1戸の配管工事だけができないことが共同の利益に反する場合には、配管工事のために、理事長が、特定の日時にその工事を妨害してはならないという通知をなすなどの手続きをなし、現に入居ができないなどの事態の発生した場合には、工事のため入居妨害禁止の仮の裁判(区分所有法第57条)を求めることも可能でしょう。
この場合には、裁判費用などが居住者の負担となり、不利益を受ける場合もありますので、そのことを理解していただき、居住者の了解を得るように努めましょう。
編集／合人社計画研究所法務室 監修／桂・本田法律事務所 本田兆司弁護士
2006年11月掲載
隣接地の使用許可について
理事長をしています。マンションの大規模修繕工事を予定しています。工事には足場の架設を必要としますが、敷地内に足場を架けるスペースがありません。隣接地の所有者に対して、工事期間中の足場の架設に伴い隣接地の使用許可を求めることはできるでしょうか。
本問のように、修繕工事の実施において敷地スペースの問題で足場の架設が不可能である場合には、隣接地の所有者に対し、敷地境界線を越えて隣接地の部分的な使用をさせていただけるよう協力を求めるしかありません。
民法では「土地の所有者は、境界又はその付近において障壁又は建物を築造し又は修繕するため必要な範囲内で、隣地の使用を請求することができる。ただし、隣人の承諾がなければ、その住家に立ち入ることはできない」と定めがあります（民法第209条第1項）。この定めに基づけば、隣接地の所有者の協力が得られない場合においては、法的な手続きによって隣接地の使用許可を請求していくことも可能です。
まずは隣接地の所有者に対し、修繕工事の内容と必要性、足場架設において隣接地の協力の必要性などを詳細かつ誠意をもって説明の上、協力要請をしていくことが必要でしょう。
編集／合人社計画研究所法務室 監修／桂・本田法律事務所 本田兆司弁護士
2009年10月掲載
マンションの建替え手続きについて
理事長をしています。マンションの老朽化が進み、マンションの建替えを検討しています。建替えを行うにはどのような手続きが必要ですか。
マンションの老朽化が進んだ場合、修繕工事ではなく
建替え決議においては、次の事項を定める必要があります。
(1)新たに建築する建物（再建建物）の設計の概要
(2)建物の取壊し及び建建物の建築に要する費用の概算額
(3)前号に規定する費用の分担に関する事項
(4)再建建物の区分所有権の帰属に関する事項
招集の際に通知すべき内容については、議案の要領のほか、次の事項をも通知しなければなりません。
(1)建替えを必要とする理由
(2)建物の建替えをしないとした場合における当該建物の効用の維持又は回復（建物が通常有すべき効用の確保を含む）をするのに要する費用の額及びその内訳
(3)建物の修繕に関する計画が定められているときは、当該計画の内容
(4)建物につき修繕積立金として積み立てられている金額
建替え決議の成立後は、建替えに賛成した区分所有者が、都道府県知事の認可を得て建替え組合を設立し、建替えに賛成しない区分所有者に対して区分所有権と敷地利用権を時価で売り渡すように請求できます。
また、マンションの建替えにおいては「権利変換」という手法が用いられ、旧マンションについて存在した権利関係（区分所有権、敷地利用権、抵当権など）は、再建建物（新マンション）に移行されます。
マンションの建替えは、非常に大きな問題です。検討や協議においては、新旧のマンションにおいて各区分所有者間の公平性が保たれるとともに、できるだけ区分所有者の意見が反映されるよう慎重に議論することが重要です。
編集／合人社計画研究所法務室 監修／桂・本田法律事務所 本田兆司弁護士
2010年12月掲載
大規模修繕工事中に業者が倒産した場合は
理事長をしています。大規模修繕工事を実施中ですが、工事を実施している業者が倒産してしまいました。どのように対応すればいいでしょうか。
業者が倒産したというのは、手形不渡りを出すなどにより、建築資材が納入できなくなり、実質上、事業の継続が不可能な状態をいいます。このような状態になると、業者に資産があっても、債務が超過しているのが通常ですので、債権者からの事実上の債権取立行為を避けるために、裁判所に破産申請を行い、破産管財人（通常は弁護士）が選任されることになります。
もしも、大規模修繕工事途中でこのような事態が起こってしまったら、工事の継続が停止してしまい、請負契約そのものが破産管財人に処理されることになります。
破産管財人は、この請負契約を継続して工事を続行し、工事代金の支払いを受けた方が良いのか、請負契約を解除した方が良いのかを破産会社の財産状態を中心に判断しますが、工事が完成間近であるなどのケースを除いて、建築資材を調達できず、従業員の給料の支払いもできないのが普通ですから、請負契約が解除されるのが一般的です。
一方、注文者である管理組合から、この請負契約を解除できるかが問題となりますが、判例は、破産法の法的解釈として、注文者からの解除を認めていません。この点、学説ではいろいろな解釈によって解決策を模索していますが、一般的には、請負契約を解除することができないといえます。
そこで、注文者である管理組合には、この請負契約を継続するかどうかの催告権が認められるので、破産管財人が選任されたら早急に催告するのが良いでしょう。
契約が解除された場合には、通常は前渡金を支払っていることから、工事出来高と前渡金とを清算しますが、過払金が発生して破産財団に先取特権のある破産債権として届出をしても、全額配当を受けるのは不可能でしょう。
大規模修繕などの高額な工事代金の請負契約をする場合には、このような危険がありますので、請負業者の財務状態を事前にチェックすることが絶対に必要ですし、連帯保証人をつけることも必要です。
建築業法21条では、請負代金の一部前払いがされる場合は、注文主は保証金を立てることを請求できると定めていて、業者は、債務不履行の場合の損害金の支払いだけでなく、工事完成の保証人を立てることになっていますので、万一のためにも、このような注意を払うことが重要です。
編集／合人社計画研究所法務室 監修／桂・本田法律事務所 本田兆司弁護士
2011年6月掲載
大規模修繕工事に仕様変更等が発生した場合は
総会で承認された大規模修繕工事が、着工後の工事の仕様変更や追加工事などのため、総会での承認額を超過する可能性が出てきました。予算の追加については、理事会決議にて承認の上、工事を進めることに問題はないでしょうか。
大規模修繕工事の実施について、区分所有法では総会決議事項としています。工事の内容が共用部分の形状または効用の著しい変更を伴う場合には区分所有者及び議決権の各4分の3以上の賛成を、その他の場合は各過半数の賛成を必要とします（区分所有法第17条、第39条）。
したがって、本問のように総会決議を経て着手した大規模修繕工事に、仕様変更や追加工事が発生する場合には、原則として予算超過の有無にかかわらず、改めて総会決議を得る必要がありますので、理事会決議に基づいて工事を進めることはできません。
管理組合での手続きとしては、臨時総会を開催することとなります。手続き上は次期定例総会によることも不可能ではありませんが、総会で決議するまでは工事は行えず、その分建物の劣化につながるおそれがあるため、早急に臨時総会を開催して対応すべきでしょう。
総会を頻繁に開催することは、理事会役員のみならず組合員の負担も増すこととなります。工事の仕様書や発注金額などはもちろん、仕様変更や追加工事の必要性を明確に示せる資料を整え、より多くの組合員の賛同を得られるように努めることが重要です。
編集／合人社計画研究所法務室 監修／桂・本田法律事務所 本田兆司弁護士
2011年11月掲載
