来客用駐車場の独占的使用対策について

理事長をしています。来客用駐車場を独占的に使用する区分所有者がおり、再三の注意にも関わらず全く使用をやめないため、駐車車両の強制撤去なども検討していますが、何か有効な対策はないでしょうか。

マンション敷地内での迷惑駐車車両であっても、管理組合自らが駐車車両の強制撤去を行うことは、法律的には自力救済という不法行為に該当するため行うことができません。

ただし、法的な手続にのっとって債務名義を取得した上で強制執行として行うことは可能です。

具体的には、来客用駐車場の独占的な使用行為を共同の利益違反として、その行為の差し止めを裁判で請求すればよいでしょう。判決により債務名義を取得した後にも、来客用駐車場の独占的使用が続けられるようであれば、裁判所に強制執行に基づく駐車車両の撤去を請求することが可能となります。

マンション敷地内の駐車場（私有地）は、公道とは異なり警察による取り締まりができないため、このようなトラブルに至る前の対策が重要です。次のような方法を参考にして、日ごろから来客用駐車場の無断駐車を抑制することが重要です。

(1)来客用駐車場への無断駐車を禁じる注意文や看板の設置
(2)区分所有者や管理員による巡回
(3)来客用駐車場の使用許可証の発行
(4)無断駐車車両への注意文や警告文の提示
(5)常習的無断駐車車両の車種やナンバーの公表

編集／合人社計画研究所法務室　監修／桂・本田法律事務所　本田兆司弁護士
2011年2月掲載

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駐車場使用細則の制定について

理事長をしています。当マンションは総戸数に対して敷設駐車場が不足し、敷設駐車場の使用者とそのほかの組合員との間に不公平が生じているため、総会にて駐車場使用細則を制定し、定期的に抽選会を実施することを検討しています。現在の駐車場使用者はそのような議案は無効だと主張していますが、法的な問題はないでしょうか。

マンションの総戸数に対し、敷設駐車場の区画数が不足した場合、敷設駐車場を使用できない区分所有者はマンション近隣の駐車場を借りる必要があり、敷設駐車場の使用者とほかの区分所有者の間には利便性における格差が生じてしまいます。この格差を解消するには、従来の駐車場使用契約を終了させた上で、新たな駐車場使用者を募集し直すなどの対応が必要ですが、現在の駐車場使用者がどのような権利に基づいて使用しているかが争点となるでしょう。

一般的な分譲マンションの敷設駐車場は、管理組合の共用部分とされており、駐車場使用を希望する者は、管理組合と駐車場使用契約を締結する必要があります。問題は、その使用契約書に契約期間がどのように記載されているかということですが、多くの場合、契約期間は1年間で、貸主と借主の双方より特段の申し出がない場合においては、前年と同一条件で更新される旨の記載がされていますので、貸主（管理組合）より契約を更新しないことを通知し、契約を終了させることは可能です。

管理組合の手続きとしては、駐車場使用細則の制定が総会の決議事項（普通決議）に該当するため、総会において出席組合員の過半数の承認を得ることが必要です。

ただし、このような運用変更は、従前の駐車場使用者からの不平不満が出ることは容易に予想できます。あまりに形式的に手続きを進めた場合には、管理組合内で確執が生じることもあり、今後の組合運営に支障をきたしかねません。総会にて審議を問う前に、組合員に対して十分な説明を行い、理解と協力を得ることが必要です。

編集／合人社計画研究所法務室　監修／桂・本田法律事務所　本田兆司弁護士
2011年7月掲載

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事業主との広告塔の無償貸与契約は永続的か

理事長をしています。マンションの屋上にある広告塔を分譲会社が無償で使用しています。同社が広告塔を無償使用することは、分譲時の売買契約書や重要事項説明書に記載され、管理規約にも記されています。
このまま永続的に広告塔を分譲会社に無償貸与しなければいけないのでしょうか。

マンションを新築する際、分譲会社の社名やロゴなどの広告塔を設置する事例があることはよく見受けられます。このような場合、多くの分譲会社は、分譲時の売買契約書や重要事項説明書、管理規約に記載の容認事項などに、分譲会社による広告塔を設置するために、共用部分の無償使用を承認する旨を記載し、マンション購入者の承諾を得ていることが一般的です。

本問では、広告塔を設置した共用部分の無償による専用使用（民法第593条　使用貸借に該当する）が永久に継続できる権利か否かが争点となります。

過去の判例では、次のような判断がされています。
1.たとえ分譲時に、売買契約書や重要事項説明書、または管理規約などで事業主に対する広告塔の無償貸与（使用貸借契約の締結）を約束していたとしても、これは永続的に続くものではない。
2.一定期間経過後は、広告塔の使用を終了するか、使用料を支払う賃貸借契約に変更するかの対応が必要である。

その理由は、共用部分に対する区分所有者の経済的負担と分譲会社の経済的利益とに不公平があるとすれば、社会通念上において相当ではないと思われるからです。

なぜなら、分譲会社が共用部分を無償使用することによる経済利益を上げ続ける一方で、区分所有者が生活上の利便性の向上などもないのに、分譲会社に対して無償使用させ続ける法的利益を認めることは、健全な社会通念を逸脱しているといえるからです。

このように、分譲会社が共用部分である屋上を無償使用して広告塔を建てているマンションがある場合には、いつまでもマンション購入者の経済的負担に甘んじるのではなく、相応の経済的負担を負う必要がありますし、分譲時においては、無償使用の期限など（例えば、無償期間を3年間とする、全戸の分譲が終了した場合）を明確に規定し、将来の無用なトラブルを避ける必要があります。

編集／合人社計画研究所法務室　監修／桂・本田法律事務所　本田兆司弁護士
2011年12月掲載

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