編集部からのご回答

その他

管理員室の電気代、水道代の負担について

管理員室の電気代、水道代は誰が払っているのですか?

ほとんどのマンションで、管理員室で使用する電気・水道はマンションの共用部分から引き込まれています。

共用部分の電気および水道の供給については、管理組合が電力会社、水道事業者と契約していますので、管理員室の電気代、水道代は管理組合が支払っていることとなります。

また、管理員室を管理会社が使用する場合においても「マンション標準管理委託契約書」の第6条第4項に「管理組合は委託業務費のほか、管理会社が管理事務を実施するのに伴い必要となる水道光熱費、通信費、消耗品費等の諸費用を負担するものとする」とされている通り、管理組合が負担することが一般的です。

(2017年3月掲載)

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地震に強い建物について

身の回りの防災について知る必要を感じています。地震に強い建物について教えてください。

地震に強い建物として、建築構造の面からは、「耐震構造」「制震構造」「免震構造」などがあります。

耐震構造は柱・はり・壁の力で揺れに抵抗する造りのことです。現在、国内で新たに建設される建物は、原則、「建築基準法」に基づく耐震基準を満たす耐震構造となっています。建物の形を作る構造型式には、いくつかの種類があり、柱とはりで構成される「ラーメン」と多くの壁で構成される「壁式」が代表的ですが、いずれの型式においても耐震性能を満たすための様々な基準が設けられています。

一方、制震構造、免震構造は、この耐震構造と組み合わせて成り立つ構造であるといえます。

制震構造は柱やはりに「ダンパー」と呼ばれる揺れを吸収する装置を組み込んだり、重りを使うなどして、建物に伝わった揺れを吸収、制御し、緩和する方法です。概ね10階建て以上の高層マンションに有効な方法で、揺れの伝わりを大幅に軽減することができるといわれています。

免震構造は建物の下部に薄いゴムと鋼板を交互に貼り合わせた「積層ゴム」などを用いた免震装置を入れ、地震の揺れをその装置で吸収し、建物に伝わりにくくする方法です。主に低・中層マンションで採用され、地震のエネルギーをかなり軽減することができるといわれます。

建築基準法の耐震基準は1981年に改正されており、それ以前に建設された建物については、現行の耐震基準を満たしていないことがあります。

法改正以前に建設された建物の場合、耐震性能の調査を実績のある専門家に依頼するのもよいかもしれません。万が一、耐震性能不足が判明した際に、耐震補強工事の提案も受けることができます。

このようなハード面の強さとともに、災害時に必要となる水や食料を備蓄する、定期的に防災訓練を実施する等、コミュニティーとして防災意識を高く持ち、ソフト面でも地震に強いマンションを目指すことが大切です。

(2016年4月掲載)

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音が漏れないマンションを調べるには

マンションを購入しようと思っています。しかし、子どもがまだ小さいため、なるべく音が漏れないマンションを探しています。どのように調べれば良いでしょうか?

マンションに住んでいると、上下層階、両隣の生活音が気になることがあります。特に質問のように小さいお子さんがいる場合は、購入の前に設計図書で遮音性能をチェックしておいたほうが良いでしょう。

マンションにおける遮音性能は、大きく2つの種類に分類されます。

(1)壁の遮音性能
壁の遮音性能は「D値」で表わされます。この値が大きいほど遮音性能が高くなり、一般にD値が50以上であれば、日常生活で気にならないレベルだといわれています。
(2)床の遮音性能
上階からの音はさらに軽量衝撃音、重量衝撃音の2つに分けられます。

軽量衝撃音とは、床にスプーンのような軽いものを落としたときに生じる音のことで、床にカーペットを敷くことで防ぐことができます。重量衝撃音は、子どもが飛び跳ねるようなドスンドスンという音のことで、床の工法や仕上げ材によって変わります。

床の遮音性能は「L値」で表わされます。L値は先ほどのD値とは異なり、数値が小さいほど遮音性能が高くなります。一般に50以下であれば大丈夫だといわれています。

質問のように小さいお子さんがいる場合は、先ほど挙げた数値よりも遮音性能が良いマンションを購入されたほうが良いかもしれません。

(2011年1月掲載)

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外壁タイルの白い粉について

マンションの外壁で、タイルの表面に白っぽく筋状に変色している箇所があるのですが、これは何ですか。放っておいても問題はないのでしょうか。

それは白華現象(エフロレッセンス)と呼ばれる現象です。

マンションの建物は一般的に鉄筋コンクリートで出来ており、多くの場合その外壁にタイルが貼り付けられています。その際に、貼り付け材として使用されるのがセメントであり、このセメント中に含まれる成分が「白華現象」に大きく関係しています。

セメントには「水酸化カルシウム」などのアルカリ成分が含まれており、これらの成分は水に溶けやすいという特徴を持っています。「白華」とは、タイルのひび割れなどから染み込んだ雨水に、これらのアルカリ成分が溶け出し、タイルの表面に染み出すことで、空気中の二酸化炭素と反応し、白く結晶化したものを指します。

貼り付け材の成分が溶け出したり、タイルに細かなひび割れがあるかもしれないので、好ましい現象ではありませんが、それのみではそれほど心配する必要はないと思われます。この現象は通常ごく部分的なもので、それがタイルの接着力を激減させるとは考えにくいからです。ただし、通常14年~15年に1度行われることが多い、足場を建てて行う大規模修繕工事の際には、周囲をよく点検することをおすすめします。 

(2010年9月掲載)

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高層難民とは

高層難民とは何ですか?

高層マンションで暮らしていて、地震などの災害時に、停電やそれによるエレベーター停止などで、上階に取り残されたままになる住民のことです。

現在、各メディアではM7.3の首都圏直下地震が今後30年以内に発生する確率は70%程度と言われています。もし、このような災害により普段使っているエレベーターが使用できなくなったらどうなるでしょうか。高層階に住む住民は階段を使って必要物資を調達しなければなりません。

マンションの管理組合によっては、5階ごとに共用の備蓄倉庫を設置して、ここに補助的な1週間の備蓄品を確保しているところもあるようですが、万全な災害対策をとっているマンションは多くありません。災害時の備蓄を各自用意するなど、普段から住民一人一人が防災意識を高く持つことが大切です。

(2010年9月掲載)

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